אושרה מדיניות תמ"א 38 לעיר תל אביב-יפו חלוקה לאזורים בעיר * מספר קומות מירבי * מרווח בין בניינים * מאת: שרית יוכפז

בעקבות תיקון 3א:

אושרה מדיניות תמ"א 38 לעיר תל אביב-יפו

חלוקה לאזורים בעיר * מספר קומות מירבי * מרווח בין בניינים *

הועדה המקומית תל אביב-יפו אישרה היום (ד') מדיניות לבחינת בקשות להיתרי בניה מכוח תמ"א 38 אשר נועדה להתאים את תמריצי תמ"א 38 לתנאים העירוניים ולאפשר את מימוש חיזוק המבנים ותוספת נפחי הבניה  המוגדרים בתכנית בהתאם למאפייני המרקמים והשכונות ברחבי העיר.

הנחיות המדיניות העירונית נקבעו מתוך התייחסות למנעד רחב של נושאים בנוסף למאפייני הבניינים עצמם, והובאו בחשבון תנאים עירוניים ומרחביים כגון, מאפייני רחובות, תמהיל יחידות דיור, כושר נשיאה של תשתיות ושטחי ציבור, צפיפות אוכלוסייה, מרקמים ייחודיים וכדומה.

מדיניות הועדה המקומית לחיזוק מבנים מכוח תמ"א 38 מעודכנת בעקבות תיקון 3א לתמ"א 38 אשר נכנס לתוקף בדצמבר 2016. מטרתו העיקרית של תיקון 3א, הינה לקבוע באופן ברור את היקף הזכויות המרבי שניתן לאשר מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש. חישוב הזכויות לפי תיקון 3א מתבסס על מאפייני הבניין הקיים בהיתר והתמריצים משתנים בהתאם למספר הקומות הבנויות על פי היתר.

במסמך המדיניות העירונית מוגדרות הנחיות נפרדות למסלול תוספת בניה ולמסלול הריסה ובניה מחדש. בהתאם להנחיות המובנות בהוראות התכנית, ניתנת גם עדיפות להריסת המבנה הישן ובניית מבנה חדש במקומו אשר יספק מענה לצרכים עכשוויים בתחומי הדיור, תשתיות המבנים  ואיכות החיים.

מסמך המדיניות מורכב ממספר עקרונות בסיסיים:

חלוקה לאזורים: במסמך המדיניות העירונית מחולקת העיר לאזורים, שכונות ומתחמי תכנון. לכל אחד מהאזורים ישנן הגדרות פרטניות לנפחי הבניה האפשריים, והנחיות תכנון נוספות המוגדרות בהתאם למאפייני המקום ותפיסת התכנון של אותו אזור. ניתן לממש את תמריצי התמ"א ככל שהם נכנסים בנפחים המוגדרים בכל אזור ובהתאם להנחיות האזוריות המוגדרות במסמך.   

מספר קומות מירבי: המדיניות מגדירה את מספר הקומות המרבי בכל אזור, בהתאם לחתך המבנים האופייני והרצוי זאת על מנת לכוון למרקם קוהרנטי וחתך רחוב טיפוסי שיתקבל בהתאם לשאיפות התכנון בכל אזור.

קווי בניין: בכל אזור קווי הבניין מוגדרים כך שישמר מרווח סביר בין בניינים בהתאם לנפחי הבניה הצפויים, גודל החלקות ומאפייני המרקם הרצויים. המדיניות קובעת את קווי הבניין בהריסה ובניה בהתאם לתנאים הייחודיים בכל אזור, בהתאם לתכניות תקפות, ובתנאי שיתקיים מרחק מינימלי אשר נקבע בהתאם למאפייני המרקם, בין בניינים לאחר הרחבה.

צפיפות: בהתאם למדיניות הועדה המקומית, הצפיפות המותרת בקומות הנוספות מכוח תמ"א 38 תחושב בהתאם לקומה טיפוסית בהיתר, אלא אם מצוין אחרת בהנחיות נקודתיות לאזורים השונים.

מסמך המדיניות נועד אך ורק לצורך הוצאת היתרים מכוח תמ"א 38.

סל הזכויות המותנות מכוח תיקון 3א משמש מצע לבחינת הבקשה בהתאם למדיניות הוועדה המקומית לבחינת בקשות מכוח תמ"א 38. כלומר, ניתן לנצל את סל הזכויות (כולו או חלקו, לפי העניין) בהתאם למדיניות הועדה המאושרת לעניין מספר קומות, קווי בניין וצפיפות ובכפוף לבחינה פרטנית של כל בקשה.

מסמך המדיניות לבחינת בקשות להיתרי בניה מכוח תמ"א 38 פתוח לציבור ונועד ליצור שקיפות וודאות אצל תושבים ויזמים לגבי הנחיות תכנון והיקפי הבניה האפשריים מתוקף תמ"א 38 ברחבי העיר.